Cum dau dezvoltatorii tepe cu viciile de constructie

Una dintre metodele dezvoltatorilor care nu vor sa-l plateasca pe constructor este aceea de sustine ca lucrarile s-au facut prost

Multe blocuri de apartamente sau centre comerciale sunt date in folosinta fara a se vorbi deschis despre viciile de constructie, care pot pune in pericol viata oamenilor. Cand se vand, problemele sunt ascunse cumparatorilor. Cand trebuie insa ca dezvoltatorul sa-l plateasca pe constructor, viciile de constructie devin o problema

Intr-un mod cu totul absurd, in Romania, calitatea sau siguranta constructiilor e „garantata” mai degraba de succesul la vanzari decat de organele special abilitate cu controlul, in cazul de fata de Inspectoratul de Stat in Constructii (ISC).

Altfel spus, daca un bloc de apartamente are vanzari bune, antreprenorul alege sa plateasca lucrarile din incasari. La fel se intampla si in cazul altor constructii, daca afacerea se porneste bine, in general toata lumea e multumita si isi primeste banii.

In situatia in care business-ul se poticneste, la esec e facut partas si cel care a efectuat lucrarile. Daca a facut lucrarile bine sau nu are prea putina importanta in aceste cazuri. Important e ca nu sunt bani de platit. Dar cum exista contracte semnate intre beneficiarul lucrarilor si constructor, nu se poate refuza plata doar asa, din senin. Trebuie cautate motive.

Cele mai frecvente motive (reale sau imaginare) invocate pentru amanarea sau refuzul platii sunt depasirea termenului de finalizare a lucrarilor, facturi nesemnate sau nestampilate si calitatea lucrarilor. Developerii justifica neplata prin calitatea necorespunzatoare a lucrarilor, chiar si in situatiile in care hartiile au fost semnate la finalizare de catre reprezentantii proprii sau trecute pe parcurs de controalele ISC.

Cum ne-am obisnuit deja, in astfel de controverse, cumparatorii finali (adica exact cei care pot avea cel mai mult de suferit) au prea putina importanta in ochii dezvoltatorilor. Ca dovada in acest sens sta, pe de o parte, faptul ca astfel de controverse nu sunt transparente.

Pe de alta parte, in situatiile in care dozvoltatorul si constructorul ajung sa se regleze pana la urma cu banii, respectivele vicii de constructie dispar ca prin minune. Cumparatorului nu-i ramane decat sa se roage nu aiba ocazia sa „verifice” pe propria-i piele daca anumite deficiente sau chiar probleme grave la structura de rezistenta sunt reale sau nu.

Locic Imobiliare

Ajunsa in dificultati financiare, Locic Imobiliare, una dintre firmele lui Marius Locic, a incercat sa amane platile catre creditori, inainte de intrarea in insolventa. Unul dintre creditori a fost firma Banic, care a executat lucrari de finisaje la Locic Business Center, situata aproape de intrarea in Parcul Carol, ca urmare a unui contract de subantrepriza semnat in toamna anului 2008 cu Locic Imobiliare. In plus, si materialele erau proprii firmei subcontractoare.

Locic insa nu si-a respectat obligatia de plata din cauza dificultatilor financiare. Cum insa acest lucru nu a fost de ajuns, firma Locic Imobiliare a mai anuntat atunci ca nu a achitat banii pentru ca „lucrarile efectuate nu corespund din punct de vedere al calitatii”. Firma promitea sa-i plateasca banii creditoarei „numai dupa remedierea si refacerea lucrarilor defectuoase ce au facut obiectul contractului incheiat”. Cum acest fapt nu s-a mai intamplat, Locic Imobiliare a refuzat plata.

Firma constructoare nu a fost de acord cu acuzatiile, dar a acceptat amanari la termenele de plata. Fara niciun rezultat. Tribunalul a respins insa cele invocate de Locic. Aceasta din urma a intrat insa intre timp in insolventa, astfel ca firma constructoare trebuie sa mai astepte oricum pentru a-si recupera banii, daca vor mai ramane dupa incercare de valorificare a unor imobile ale lui Locic.

Asmita

Despre cele sapte turnuri din zona fostului lac Vacaresti presa a scris de curand ca au probleme grave la structura de rezistenta, invocandu-se si o sentinta judecatoreasca in acest sens. Acuzatiile in acest sens au fost aduse de catre dezvoltator, iar vizata a fost vestita companie austriaca de constructii Strabag.

Printre aspectele invocate de developerul Asmita Gardens pe aproape intreaga perioada a procesului de constructie s-au numarat probleme grave la structura de rezistenta sau defecte majore ale betonului incorporat si multe altele. Dezvoltatorul - prin firmele platite sa verifice aceste deficiente - si cei responsabili cu constructia se contrazic atat in privinta amplorii defectelor, cat si in ceea ce priveste remedierea lor. Mai precis, o parte spune ca problemele grave au fost semnalate inca din perioada de inceput a lucrarilor si ca, cel putin pana in urma cu putin timp, nu au fost remediate in totalitate.

Constructorul sustine insa ca problemele grave sunt de fapt niste „gogomanii”, ca proiectul este foarte sigur si ca au existat doar probleme minore, care au fost remediate pe parcurs. Un lucru e sigur: ca ansamblul Asmita a vandut sute de apartamente in toata perioada controverselor, fara ca acest lucru sa li se spuna cumparatorilor.

Expertiza de care s-a folosit tribunalul pentru a da castig de cauza dezvoltatorului si aproband macar temporar existenta deficientelor a fost realizata de firma daneza Tecton International. Cand reprezentantii firmei au fost chestionati despre anumite detalii ale problemelor prezentate la tribunal si aprobate de instanta, acestia au sustinut ca nu pot comenta fara acordul partilor implicate.

Cu alte cuvinte, sutele de cumparatori care au luat apartamente acolo, dintre care unii chiar locuiesc in Asmita, nu sunt parti implicate, nu trebuie sa stie. Semnificatia numelui Asmita este, printre altele, „ceva cu care poti sa te mandresti”, precum si „respect de sine”. Cumparatorii care au de platit insa rate la banci pentru apartamente care depaseau deseori 150.000 de euro si in care inca nu locuiesc nu sunt deloc mandri de acest proiect.

Nu e sigur cat respect de sine are dezvoltatorul, dar, dupa amanarile cu anii la livrarea apartamentelor platite si ascunderea viciilor, e sigur ca nu are respect pentru cumparatori.

Euroministorage

Metoda invocarii viciilor de constructie pentru amanarea datoriilor a aplicat-o si dezvoltatorul spatiului de depozitare de pe Theodor Pallady, Euroministorage. Acest depozit destul de inedit pe plan local, dar de succes in tarile vecine mai dezvoltate economic a fost considerat, inca de la inaugurare, foarte util de catre unii clienti, dar extrem de scump. Asta in conditiile in care pretul mediu de inchiriere a unei boxe de 1 metru patrat (respectiv 2,7 metri cubi, la o inaltime de 2,7 metri) era 45 de euro, pret negociabil si care varia cu marimea spatiului si a perioadei de pastrare.

Cum la inceput, pana sa se faca cunoscut pe piat,a dar si ca urmare a preturilor nu tocmai reduse, afacerile nu au inregistrat un boom, ca prin farmec, dezvoltatorul a considerat ca imobilul a fost ridicat cu deficiente. Constructorul Alliance Construct sustinea ca, desi proiectul a fost finalizat inca din vara lui 2009, beneficiarul nu a platit suma pentru care s-a angajat in contract.

De cealalta parte, Euroministorage sustinea ca firma de constructii nu a respectat nici termenele de predare si nici nu a remediat toate defectiunile de constructie. Pe scurt, Euroministorage pretindea ca, intrucat lucrarile efectuate de creditoare sunt necorespunzatoare, acesta a fost motivul pentru care nu a achitat datoria.

Constructorul a subliniat insa ca, la receptia lucrarilor, reprezentantul Primariei Sectorului 3 Bucuresti, in urma constatarilor facute, a propus si aprobat „admiterea receptiei la terminarea lucrarilor”, propunere motivata de executarea lucrarilor cu respectarea conditiilor impuse de autorizatia de construire si de proiectul de executie.

Tribunalul a dat castig de cauza constructorului la aproape un an de la inaugurarea spatiului de depozitare, iar Euroministorage a intrat in insolventa. Nu pentru mult timp insa. Asta pentru ca anul trecut partile s-au inteles si proprietarul depozitului a iesit curat din insolventa. Mai precis, intre societatea debitoare, creditoarea Alliance Construct si o a treia creditoare, Erste Group Bank AG, s-a incheiat un contract de tranzactie prin care s-a decis compensarea creantelor reciproce ale dezvoltatorului si constructorului, rezultatul fiind inchiderea procedurii insolventei Euroministorage.

Cum dezvoltatorul si constructorul au ajuns la o intelegere, despre viciile de constructie reale sau imaginare nu s-a mai auzit nimic.