Mall-urile si retailerii deschid noi santiere in Romania, tintind zone apropiate de vadul de clienti, in orasele cu putere de cumparare mai ridicata.Bucuresti, Ploiesti, Brasov sau Constanta sunt doar cateva dintre orasele pentru care sunt promise in urmatoarele 12-18 luni noi centre comerciale de talie medie si mare. Plasamentul acestora este in general pe terenul fostelor fabrici, acum dezafectate. Momentul inceperii santierului se hotaraste deseori in stransa legatura cu miscarile concurentei.
Spatiul ideal de expansiune al imobiliarului este considerat, de ani buni, terenul fostelor fabrici comuniste. Acestea din urma au trecut in ultimii ani prin mai multe transformari: de la reprofilare la privatizari (cele mai multe nereusite) sau pur si simplu desfiintare. Multora dintre acestea "le-au pus lacat" noile reglementari de mediu, considerandu-le prea poluante pentru oras, situatie de care au profitat dezvoltatorii imobiliari.
Daca insa in urma cu 3-4 ani in aceste spatii s-au dezvoltat toate segmentele imobiliarului, in prezent, singurii care o mai fac sunt dezvoltatorii de centre comerciale.
Cifre, calcule, strategii
Mai multi dezvoltatori au decis ca acum este momentul potrivit sa deschida unitati in unele orase cu putere medie de cumparare sau chiar sa-si extinda vechile proiecte.
"In acest moment sunt in constructie centre comerciale totalizand peste 250.000 mp ca suprafata inchiriabila. Vorbim aici atat de centre comerciale de tip mall, cat si de parcuri de retail sau de extinderi ale unor scheme existente in orase precum Bucuresti, Constanta, Brasov, Ploiesti, Oradea, Bacau si Botosani", spune Liana Dumitru, Associate Director pe retail la Colliers.
Teoretic, nu orice oras e interesant pentru noi dezvoltari. Conteaza destul de mult orasele cu putere mare de cumparare sau cu PIB per capita ridicat. La acesti factori se adauga insa si concurenta de profil din respectivul oras dar si pretul terenului. Teoria este una, iar practica alta.
"Timisoara, cel mai bogat oras din Romania dupa Bucuresti, care are 60% din PIB-ul pe cap de locuitor al Capitalei, are doar 22% din GLA (spatii inchiriabile) din cat are Bucurestiul, pe cap de locuitor. De asemenea, orase precum Sibiu, Brasov sau Arges au suprafete inchiriabile sub medie, chiar daca PIB-ul per capita este de circa 6.000 de euro anual, adica peste medie", subliniaza Ingo Nissen, Managing Director al Sonae Sierra Romania.
In cuvinte simple, exista orase mai sarace, dar cu mall-uri multe, si orase cu locuitori mai bogati, dar cu mall-uri putine sau chiar fara. Acestea din urma vor fi, cel putin teoretic, orasele in care se vor ridica noi centre comerciale pe viitor. Cel mai bun exemplu in acest sens este Brasovul, care are deja anuntate mari dezvoltari.
Una dintre sintagmele frecvent folosite este aceea de "cel mai mare mall". A vorbi despre centre comerciale mari inseamna mai degraba a constata amploarea investitiei decat adecvarea acesteia.
"Un proiect de 15.000 mp intr-un oras 2.000.000 locuitori este unul destul de mic, deoarece aceasta nu influenteaza GLA global pe cap de locuitor, asa cum se intampla intr-un oras cu doar 100.000 de locuitori. Mare este deci relativ, in aceasta situatie", precizeaza Nissen.
Pe de alta parte, faptul ca romanii aloca o mare parte din venituri pe mancare i-a facut pe unii retaileri sa acorde o mai mare pondere partii de food a centrelor comerciale, un exemplu in acest sens fiind Auchan City. Si ancorele s-au schimbat in ultima vreme.
"In aceasta perioada, cele mai atractive proiecte sunt cele de tip retail park ancorate de un operator de food. Investitia este mai mica decat la centrele comerciale, iar dezvoltatorii pot semna contracte cu operatori internationali puternici, pe termen lung. Investitorii aleg in general orase cu peste 100.000 de locuitori, unde competitia este foarte mica sau cauta sa extinda un park de retail deja existent, ancorat de un operator de food puternic prin extinderea galeriei comerciale existente sau aducerea de noi operatori de tip box in proximitate", spune Liana Dumitru.
Spre lumina, prin uzina
O buna parte din proiectele anuntate in diferite orase din tara sunt plasate pe locul fostelor fabrici. De ce se intampla acest lucru? Din mai multe cauze.
In primul rand, tranzactiile cu terenuri de pana la aparitia crizei au lasat putine terenuri mari, libere si bine pozitionate in interiorul oraselor. Unele dintre acestea au fost cumparate atunci chiar de reteilerii care construiesc acum. In cazul altor terenuri din oras, dezvoltatorii nu se inteleg la pret cu proprietarii terenurilor. Cele mai multe terenuri neocupate si de mari dimensiuni sunt insa cele ale fostelor uzine sau platforme industriale.
Acestea au avantajul ca sunt in interiorul oraselor si, mai mult decat atat, au un bun acces la infrastructura de transport. Asta pentru ca, inainte de 1989, muncitorii aveau deseori aproape la poarta fabricii atat autobuz, cat si tramvai sau, cum e cazul Capitalei, chiar statie de metrou. Pe de alta parte, ca investitie, dezvoltatorul nu mai este nevoit sa aduca utilitatile la mall, ele fiind deja prezente.
Se pune insa deseori intrebarea cati oameni vor cumpara de la mall daca nu mai exista salariile de la fabrici sau de la alte unitati de productie care s-au desfiintat. Sau, altfel spus, inmultirea centrelor de consum nu ar trebui sa aiba la baza venituri obtinute fie si intr-o mica masura din productie, pe langa veniturile din servicii sau chiar din... consum? In acest sens, situatia cel mai greu de inteles este in orasele din tara in care printre cei mai mari angajatori sunt mall-urile.
Este greu de gasit un raspuns in acest sens la dezvoltatorii de mall-uri. Cert e ca, in ciuda puterii de cumparare reduse a populatiei, mall-urile au in general vanzari rezonabile si, mai mult decat atat, se inmultesc. Asta si pentru ca, paradoxal, chiriasii, dintre care unii de renume international, inregistreaza in Romania cele mai mari vanzari per magazin. O parte din aceste castiguri merg direct in buzunarul proprietarului mall-ului.
Noile proiecte ale dezvoltatorilor de mall-uri
• In Brasov, oras cu peste 200.000 de locuitori si o putere de cumparare peste media oraselor din tara, sunt anuntate trei proiecte. Este vorba de extinderea de mall anuntata recent de sud-africanii de la NEPI, dar si de promisiunile unor proiecte mai vechi, dezvoltate in prezent de Cora si Auchan. Ultimii doi jucatori, mai nou dezvoltatori, vor ridica centre comerciale pe fostele platforme ale Hidromecanica, respectiv Tractorul Brasov. NEPI a cumparat Mobexpert Brasov si vrea sa faca un mall regional, combinand mall-ul mai mic, functional deja din decembrie, cu hipermarketul Carrefour si cu proaspata achizitie de la omul de afaceri Dan Sucu.
• In Bucuresti se lucreaza pe mai multe santiere ale sectorului de retail. Mall-ul Promenada de langa statia de metrou Aurel Vlaicu, un proiect amanat de criza, este acum pe cale de a finaliza lucrarile la spatiile subterane. Mall-ul de langa turnul gigant Sky Tower este promis pentru livrare in octombrie 2013. Tot aici amintim centrele retailerilor Kaufland de la Mihai Bravu, in stadiul de finalizare, Auchan City din Giulesti si Cora Alexandriei, situat aproape de Autogara Rahova. Cora este promis pentru livrare in noiembrie, in aceeasi luna cu Cora Bacau.
De asemenea, NEPI se pregateste sa ridice parcul comercial Vulcan, pe locul fostei platforme cu acelasi nume, in parteneriat cu investitorul Benevo. Decizia a venit dupa ce sud-africanii s-au retras din proiectul mall-ului din Bucurestii Noi, de pe locul fostei fabrici Textila Dacia.
• La Ploiesti "se planteaza" doua mall-uri, primele doua. Asta dupa ce inainte de criza erau anuntate patru aproape de aceeasi intersectie. Cel mai inaintat cu constructia este mall-ul ridicat de NEPI, la care lucrarile au inceput in iarna, langa magazinul Carrefour de la iesirea din oras spre Brasov. Inaugurarea acestuia este promisa pentru finalul anului. Daca mall-ul sud-africanilor este mai avansat ca stadiu al lucrarilor, al doliea mall, mai bine pozitionat, este dezvoltat de AFI Palace pe locul unde candva era fabrica Flacara, adica in oras. Acesta se vrea a fi un fel de AFI Cotroceni la o scara mai redusa.
• Unul din cele mai des amanate mall-uri din tara este Uvertura din Botosani. Acesta a fost promis la livrare de cateva ori din 2009 pana acum. Ultima promisiune este pentru finele anului in curs. Lucrarile au inceput in anul 2007, dar s-au facut cu mari intreruperi.
• Printre proiectele din afara Bucurestiului promise pentru anul 2013 figureaza si mall-ul Coral, dezvoltat de Cora in Constanta. Pe langa acesta, retailerul isi propune sa livreze tot anul viitor, in vara, Cora Slobozia.
• La capitolul extinderi de proiecte existente pentru a primi noi chiriasi, in acest an se lucreaza in Constanta la TOM, in Craiova la Electroputere si la Oradea la Era Shopping.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu